本期要點：

一(yī)、政策動态

（一(yī)）最高院出台對商(shāng)品房消費(fèi)者權利保護問題的批複

（二）全面實現不動産統一(yī)登記提速

二、行業資(zī)訊

（一(yī)）海德股份披露個貸不良回收數據

（二）泛海控股被債權人獅王資(zī)産申請重整及預重整

來源：浙商(shāng)資(zī)産研究院 陶夢婷

一(yī)、政策動态

（一(yī)）《最高人民法院關于商(shāng)品房消費(fèi)者權利保護問題的批複》是最高院對河南(nán)省高級人民法院《關于明确房企風險化解中(zhōng)權利順位問題的請示》（豫高法〔2023〕36号）作出的批複。主要内容包含三點，一(yī)是明确了建設工(gōng)程價款優先受償權、抵押權以及其他債權之間的權利順位關系；二是明确了商(shāng)品房消費(fèi)者以居住爲目的購買房屋并支付全部價款的，其房屋交付請求權優先于建設工(gōng)程價款優先受償權、抵押權以及其他債權；三是明确了在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下(xià)，其房屋價款請求權優先于建設工(gōng)程價款優先受償權、抵押權以及其他債權。

評論：在“保交樓”的大(dà)背景下(xià)，本次批複區分(fēn)了房屋能夠交付與無法交付兩種情形，賦予了商(shāng)品房消費(fèi)者由原債權轉換而來的違約賠償請求權的優先性，進一(yī)步從司法角度保護了購房者的合法權益，将購房者支付價款債權提升至債權清償靠前順位，優先于工(gōng)程款債權和抵押權債權以及其他債權。在大(dà)量房企破産程序中(zhōng)，面對“爛尾樓”的情形，将購房者債權作爲優先債權上升爲明文規定，突顯了傾斜保護購房者權益的司法理念。值得注意的是，本次批複明确了購房者需支付全部房款後其債權方才成爲優先債權，提高了對商(shāng)品房消費(fèi)者構成要件的要求。

（二）4月25日，自然資(zī)源部在全國自然資(zī)源和不動産确權登記工(gōng)作會議上宣布，我(wǒ)國全面實現不動産統一(yī)登記。不動産登記範圍包括，集體(tǐ)土地所有權，房屋等建築物(wù)、構築物(wù)所有權，森(sēn)林、林木所有權，耕地、林地、草地等土地承包經營權，建設用地使用權，宅基地使用權，海域使用權，地役權，抵押權等九類不動産權利。後擴展到自然資(zī)源确權登記，增加水流、森(sēn)林、山嶺、草原、荒地、灘塗、海域、無居民海島以及探明儲量的礦産資(zī)源等自然資(zī)源的所有權和所有自然生(shēng)态空間的登記事宜。自然資(zī)源部負責指導、監督全國不動産登記工(gōng)作，地方各級不動産登記機構及自然資(zī)源确權登記機構負責本地不動産登記等工(gōng)作。各級地方不動産及自然資(zī)源确權登記機構登記的信息納入統一(yī)的全國性不動産登記信息管理基礎平台，确保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。

評論：實現不動産統一(yī)登記，能夠進一(yī)步實現透明、規範的不動産管理，爲金融、财政、稅務等各項工(gōng)作提供數據支持，對建設全國統一(yī)大(dà)市場有着重要意義，也爲開(kāi)征房産稅提供了基礎技術支撐。

二、行業資(zī)訊

（一(yī)）4月25日晚間，海德股份發布2022年你年報以及2023年一(yī)季報。公司所屬峻豐技術利用“大(dà)數據+AI技術”開(kāi)展個貸不良處置業務，形成了“資(zī)産收購+後端處置”全鏈條、專業化、批量化、智能化的處置能力，在個貸不良資(zī)産處置領域搶得先機。海德股份在年報中(zhōng)表示，據測算，公司目前收購個貸不良資(zī)産的折扣率平均爲本金1折以内，通過司法訴訟方式處置，預計1年本金回收率約15%、2年回收率約20%、3-5年回收率約25%-30%。

評論：自2021年原銀保監會發布了個貸批量轉讓試點通知(zhī)後，個貸批轉業務已經曆兩年時間，亦被認爲是不良資(zī)産領域的藍(lán)海市場。雖然個貸業務與傳統不良業務均屬于不良資(zī)産領域，但在處置技術、處置方式、系統支持、人力資(zī)源等方面與傳統不良業務大(dà)相徑庭，大(dà)部分(fēn)傳統資(zī)産管理公司的信息系統、估值系統、貸後管理系統難以實現批量化個貸的處置與管理，因此個貸批轉市場從最初的火(huǒ)熱逐漸回歸理性。從成交價格來看，成交本金折扣從最初的17.2%下(xià)降至10%以内。從參與主體(tǐ)來看，最初四大(dà)AMC和地方AMC是個貸批轉的參與主體(tǐ)，但目前已鮮少看到四大(dà)AMC的身影，部分(fēn)地方AMC需要與具備大(dà)數據挖掘、金融科技能力的公司合作，以提升自身在大(dà)批量債權的估值盡調、貸後催收等方面的能力，大(dà)數據技術在個貸不良領域的應用日益深化。

（二）4月24日，泛海控股發布《關于被債權人申請重整及預重整的提示性公告》，公告顯示，近日，泛海控股收到北(běi)京獅王資(zī)産管理有限公司的告知(zhī)函。告知(zhī)函中(zhōng)，獅王資(zī)産以泛海控股不能清償到期債務，資(zī)産不足以清償全部債務且明顯缺乏清償能力，但具備重整價值爲由，向北(běi)京市第一(yī)中(zhōng)級人民法院申請對泛海控股進行重整，同時向北(běi)京市一(yī)中(zhōng)院申請對公司進行預重整。

評論：泛海控股（000046.SZ）及其子公司自2019年陸續出現債務危機，其持有的不動産及股權資(zī)産，例如：民生(shēng)證券股權、亞太财險股權已陸續被債權人凍結并申請強制執行。本次債權人獅王資(zī)産以泛海控股不能到期清償債務且明顯缺乏清償能力，但具備重整價值爲由申請泛海控股重整。反應出泛海控股及其子公司可供執行财産有限，申請重整已成爲無實物(wù)資(zī)産擔保債權人的最優處置方案。獅王資(zī)産與泛海控股的糾紛由來已久，早在2020年11月，獅王資(zī)産與泛海控股簽訂了民生(shēng)證券股份轉讓協議後，獅王資(zī)産陸續向泛海控股支付了50%的股份轉讓價款，合計1.36億元，後因該部分(fēn)拟轉讓股權被司法凍結，遲遲無法辦理股份交割。2023年2月，泛海控股收到濟南(nán)市中(zhōng)級人民法院關于拍賣其持有的民生(shēng)證券347,066.67萬股的通知(zhī)，獅王資(zī)産向濟南(nán)中(zhōng)院提出案外(wài)人異議申請，但遭到駁回。獅王資(zī)産向泛海控股發出《催款函》，要求返還已支付股權價款及相應利息及違約金，但因泛海控股存在嚴重流動性危機，導緻獅王資(zī)産合法權益無法得到保障。值得關注的是，本次爲泛海控股首次被債權人提出重整申請，破産重整不同于破産清算，是以挽救企業，恢複公司正常造血能力爲目标的司法程序。本次重整能否被法院受理，後續公司能否順利進入重整程序仍存在重大(dà)不确定性。