Q1 不良資(zī)産主要估值思路是什麽？
A： 不良資(zī)産回收主要取決于兩個方面：回收金額和回收時間，回收金額主要來源于抵質押物(wù)回收、借款人回收、保證人回收，比較而言，抵質押物(wù)回收相對可靠；回收時間通常根據入池貸款處置方案做估計，對于大(dà)多數通過司法途徑清償貸款的，回收時間則根據受評時點入池貸款所處的訴訟處置時點推算可能收到現金的時間（特殊情況另行考慮）。
其中(zhōng)，抵質押物(wù)回收價值在司法訴訟情境下(xià)通過評估抵質押物(wù)自身價值，并結合資(zī)産處置過程影響變現的各種因素可能的影響程度，對評估價值進行調整實現；借款人回收價值考慮借款人違約時所處經營狀态及最可能處置方案，選擇适用的評估方法，分(fēn)析借款人償債資(zī)金來源可靠性，同時考慮其償債意願，确定借款人回收價值；保證人回收評估主要考慮擔保方的性質（自然人或者法人）、擔保性質（一(yī)般責任擔保還是連帶責任擔保）、金額、期限及自然人擔保方的财産情況、法人擔保方經營狀況、擔保方與借款人的關系等，綜合分(fēn)析擔保方的代償能力和意願，确定保證人回收價值。
Q2 如何評估不良資(zī)産回收時間？
A：對于回收時間的評估通常結合抵質押物(wù)、借款人、保證人可能的處置方案進行判斷，大(dà)緻可分(fēn)爲司法訴訟、持續經營、企業重組等情景。對于通過司法訴訟方式實現回收的情況，回收時間主要取決于法律訴訟進度。通常情況下(xià)，法律訴訟程序包括訴前保全、起訴、立案、文書(shū)送達、調解、判決、執行等，全部程序耗時約在2～3年左右，具體(tǐ)情況需結合各地區司法環境判斷，但對于存在政府幹預、區域司法效率低下(xià)、債務人故意拖延、跨省首封等情況的，需适當延長回收時間。對于通過持續經營方式實現回收的情況，通常回收時間主要取決于企業生(shēng)産經營情況、償債意願及與作爲債權人的銀行約定的還款計劃等，回收時間一(yī)般不長于3年，特殊情況可酌情調整。對于通過企業重組的方式實現回收的情況，回收時間主要取決于重組安排。
Q3 在司法訴訟情境下(xià)，如何評估不動産抵押物(wù)回收價值？
A：在司法訴訟情境下(xià)，對于不動産抵押物(wù)回收價值判定首先要判斷抵押的有效性，然後定量分(fēn)析具體(tǐ)的回收金額。
判斷抵押有效性主要考慮：（1）抵押人是否具備相應的民事權利能力和民事行爲能力；（2）抵押房産是否符合法律規定，且權屬清晰；（3）抵押合同是否以書(shū)面形式訂立，且合法有效，抵押權是否依法設立，且處于法律訴訟時效内。
定量分(fēn)析回收金額首先确定抵押資(zī)産評估價值，再結合資(zī)産處置過程影響變現的各種因素可能的影響程度，對評估價值進行調整。影響處置變現的因素主要考慮區域經濟景氣情況、區域司法環境、處置變現中(zhōng)涉及稅費(fèi)、涉及抵押資(zī)産拖欠工(gōng)程款、資(zī)産的特殊類型（如涉及變現需補交土地出讓金的情況、關于唯一(yī)住房的特殊考慮、專用設備等）、民間借貸等方面的影響，由于實務中(zhōng)不良資(zī)産個性化差異大(dà)，需結合具體(tǐ)情況判斷分(fēn)析。
Q4 租賃對不動産抵押回收價值有何影響？
A：租賃對抵押的不動産回收價值和回收時間影響較大(dà)，主要體(tǐ)現在以下(xià)幾方面：
如果租賃在抵押前，處置抵押物(wù)不影響租賃合同的履行，即在租賃期内法院帶租拍賣，在租賃有效期内租賃合同對抵押物(wù)受讓人繼續有效，同時在處置抵押物(wù)時，承租人享有優先購買權；如果租賃在抵押後，抵押物(wù)處置後，租賃合同對抵押物(wù)買受人不具有法律效力，但抵押物(wù)處置時，如果租賃狀态對抵押權實現産生(shēng)影響，法院應在去(qù)除租賃權後執行拍賣流程。鑒于此，通常爲規避抵押物(wù)處置過程中(zhōng)可能來自承租人的阻礙，作爲債權人的銀行會要求承租人和出租人簽訂承租人在處置抵押物(wù)時放(fàng)棄租賃或放(fàng)棄優先購買權的承諾書(shū)。
爲維持和業主的關系，租賃方傾向于将租金交付給抵押物(wù)所有權人，銀行通常難以控制租金，附屬的租賃權會對抵押物(wù)回收價值産生(shēng)影響。但特殊情況下(xià)，如果作爲債權人的銀行能夠控制全部或者部分(fēn)租金，且承租人有能力長期穩定的支付租金，附屬的租賃權将有利于銀行債權的回收。
租賃在抵押前存在，抵押物(wù)處置要考慮目前租戶的利益，租金水平低于市場價格影響回收價值，租戶的配合意願影響抵押物(wù)的回收時間；另一(yī)方面，租賃于抵押後設立，即使承租人簽訂放(fàng)棄租賃或優先購買權的承諾書(shū)，但實際執行中(zhōng)仍可能存在承租人不予配合的情況，影響抵押物(wù)回收價值和回收時間。
尤其以下(xià)情況會加大(dà)抵押房産處置難度：
（1）剩餘租賃期長；
（2）租金遠低于市場水平；
（3）租金已一(yī)次性全部支付；
（4）租賃合同解約成本高。
此外(wài)，還需關注債務人爲對抗銀行行使抵押權而與第三方惡意串通虛構租賃關系的情況，如租金爲明顯不合理的低價或僞造租金證據的，雖然法院不予支持承租人阻止移交占有的請求，但實際執行中(zhōng)受制于調查取證等因素影響，對回收時間會有較大(dà)程度的影響，特殊情況下(xià)可能影響回收價值。
