本期要點：

一(yī)、政策動态

（一(yī)）财政部定調2022

（二）銀保監：3月1日起，四大(dà)AMC非金融子公司負債依存度不得高于30%

（三）李揚：發展長租房市場需要頂層設計

二、行業訊息

（一(yī)）信達系高管入駐恒大(dà)執行董事會

（二）融創加速退出資(zī)産，國企進場

（三）理性分(fēn)析央行發布會 警惕債市調整風險

來源：浙商(shāng)資(zī)産研究院

一(yī)、政策動态

（一(yī)）财政部定調2022

财政體(tǐ)系年度工(gōng)作會議沒有再提及前段時期熱議的“房地産稅”，可能意味着“房地産稅”的推出會有一(yī)定延後。不過針對地産行業，财政部亦提出要堅持房住不炒定位，同時優化城鎮保障性安居工(gōng)程支出結構、發展長租房市場，并将繼續支持城鎮老舊(jiù)小(xiǎo)區改造和農村(cūn)危房改造。

評論：房地産稅出台還是遇到較大(dà)阻力，顯然今年的财政政策組合選擇的是以減稅降費(fèi)的方式實現赤字，而不是依賴政府主動投資(zī)的模式，這說明國有資(zī)本在2022年的市場會相對保守，讓出空間讓民間資(zī)本發揮。

（二）銀保監：3月1日起，四大(dà)AMC非金融子公司負債依存度不得高于30%

2022年1月14日，銀保監會正式發布《銀行保險機構關聯交易管理辦法》（下(xià)稱《辦法》），其中(zhōng)規定，金融資(zī)産管理公司非金融子公司負債依存度不得超過30%，2022年3月1日起執行。這意味着：四大(dà)AMC必須加速回歸主業。對于《辦法》制定的初衷，銀保監會有關部門負責人在答記者問時表示，近年來，随着我(wǒ)國銀行業保險業快速發展，銀行保險機構關聯交易引發風險暴露的情況不斷顯現，通過隐匿關聯關系、設計複雜(zá)交易結構、利用子公司違規提供資(zī)金等方式規避監管、套取利益等問題時有發生(shēng)，甚至引發重大(dà)風險，爲彌補制度短闆，有必要進一(yī)步修訂完善關聯交易的有關監管規定。《辦法》自2022年3月1日起施行。值得注意的是，《辦法》所稱銀行保險機構包括銀行機構、保險機構和境内依法設立的信托公司、金融資(zī)産管理公司、金融租賃公司、汽車(chē)金融公司、消費(fèi)金融公司。

評論：四大(dà)AMC非金子公司通常是作爲主業的補充闆塊，通過向風險企業進行财務纾困來獲得收益，這種操作背後可能有融資(zī)實質。如果要求非金業務子公司降低财務依存度，那麽相當于直接壓降非金業務在AMC集團的業務占比，更加向主業轉移。

（三）李揚：發展長租房市場需要頂層設計

北(běi)京市第十五屆人大(dà)财政經濟委員(yuán)會委員(yuán)、中(zhōng)國社會科學院學部委員(yuán)、國家金融與發展實驗室理事長李揚認爲，在住房市場上推行供給側結構性改革，重點加快發展長租房市場，是下(xià)一(yī)階段各級政府推動城市住房市場發展的重要任務。近年來，中(zhōng)國經濟已進入了以中(zhōng)高速度增長爲主要特征的“新常态”。李揚認爲，在新常态下(xià)，租賃市場和住房買賣市場仍存在結構性矛盾。當前，随着國家推動“租購并舉的住房制度”，在中(zhōng)央推行保障性租賃住房的同時，又(yòu)提出加快發展長租房市場，讓住房租賃行業發展趨勢日益明顯。

“2017年，中(zhōng)央重申要建立‘租購并舉的住房制度’，而且首次将‘租’置于‘購’之前，意味着今後我(wǒ)們将更多地以租房來解決居民的住房需求。”李揚表示，2020年全國兩會首次提出“長租房”，指出要“完善長租房政策”，意味着長租房作爲住房租賃市場的重要組成部分(fēn)，已受到政府和各界的關注和重視。剛剛結束不久的2021年中(zhōng)央經濟工(gōng)作會不僅重申了“房住不炒”的基本原則，而且進一(yī)步提出要“加快發展長租房市場”。這一(yī)系列政策的逐步升級傳達出一(yī)個明确的信号，就是今後包括長租房在内的住房租賃市場将有一(yī)個大(dà)發展，它将成爲我(wǒ)們解決大(dà)城市新市民、青年人居住問題的重要抓手。

評論：在經濟承壓的環境下(xià)我(wǒ)國還是比較依賴房地産市場穩定的，所以不能簡單認爲要打壓房價，而是要将支持房地産的資(zī)金從短期的熱錢置換爲長期的投資(zī)，從而拉長房地産價格的上漲趨勢和平抑波動，以此與居民收入相互匹配。在這個過程中(zhōng)适當的推進租賃市場有助于儲蓄購房力量，同時緩釋承接過量房産資(zī)源。

二、行業資(zī)訊

（一(yī)）信達系高管入駐恒大(dà)執行董事會

2022年1月23日晚間，中(zhōng)國恒大(dà)集團發布公告稱，自1月23日起，肖恩獲委任爲執行董事，梁森(sēn)林獲委任爲非執行董事，原恒大(dà)系兩位執行董事賴立新、黃賢貴辭任。其中(zhōng)，梁森(sēn)林爲中(zhōng)國信達（香港）控股有限公司董事長，此次作爲“局外(wài)人”首次進入恒大(dà)集團董事會。2022年1月21日，中(zhōng)國恒大(dà)集團發布公告，考慮到目前面臨經營和财務上挑戰，尤其是債務壓力，風險化解委員(yuán)會建議增聘中(zhōng)金公司、中(zhōng)銀國際等作爲财務顧問，中(zhōng)倫律所作爲法律顧問，協助開(kāi)展債務風險化解工(gōng)作。

評論：信達資(zī)産的資(zī)本實力相比恒大(dà)的負債規模還是相對較低的，因此不能期待信達資(zī)産介入能夠從根本上扭轉局勢，必然還需要更多的機構介入。但是信達資(zī)産介入主要是表明政府态度，即AMC的力量已經正式介入恒大(dà)的風險問題，另一(yī)方面信達資(zī)産本身在房地産領域具有獨特建樹(shù)，比較其他幾家AMC更加适合介入恒大(dà)。

（二）融創加速退出資(zī)産，國企進場

融創已将昆明融創文旅城二期40%股權轉讓予華發，轉讓價格爲14億元，包括現金代價12億元、債權2億元。此外(wài)，近期融創還将武漢一(yī)江源項目、武漢甘露山文創城部分(fēn)股權，分(fēn)别轉讓給了國企首創及武漢城建。1月19日，惠譽将融創中(zhōng)國（01918.HK）長期外(wài)币發行人違約評級從“BB”下(xià)調至“BB-”，展望由“穩定”調整爲“負面”；同時還将其高級無抵押評級及其未償高級無抵押美元債券評級從“BB”下(xià)調至“BB-”。截至2021年6月末，融創中(zhōng)國總資(zī)産爲12054.53億元，總負債9971.22億元，淨資(zī)産2083.31億元，資(zī)産負債率82.72%。不過，摩根大(dà)通認爲融創中(zhōng)國實際負債率爲138%，遠高于目前财務報告顯示的數據。

評論：融創從2019年開(kāi)始就在加快資(zī)産周轉，并且折價出售資(zī)産，通過增強資(zī)産流動性來補充融資(zī)來源的不确定。根據摩根大(dà)通的測算，按照經濟估值方法融創實質上已經遇到較大(dà)問題。

（三）理性分(fēn)析央行發布會 警惕債市調整風險

有機構認爲債市目前調整風險在上升。當前債券市場已經走到央行之前，在央行發布會之後，市場普遍按照至少還有一(yī)次OMO、MLF降息定價債市，或者對央行采取超常規的寬貨币抱有期待，這些預期落空的可能性并不低。從因素分(fēn)析來看，目前幾乎所有因素都是利多債市，特别是在“寬貨币之後、寬信用+寬财政之前”的階段，但這種階段是不可持續的。按照央行迫切程度推斷，政策層對于穩增長的要求很高，其他穩增長政策都将加碼，而這些均利空債市。從政策利率+利差的角度，當前OMO利率低于2016年15個基點，而5年國開(kāi)、3年AA+均已經低于2016年1～10月中(zhōng)位數35個基點，已經處于偏低水平。當前支撐債市的唯一(yī)邏輯是資(zī)産荒，但從預期差的角度，以及政策利率+利差的角度，已經無法再看多債市，提示債市調整風險。

評論：寬貨币的直接結果就是資(zī)産荒和資(zī)金價格降低，資(zī)金端的再投資(zī)回報率下(xià)行，存量債券具有相對高估的市場價值，但是後續投資(zī)價值見頂。未來資(zī)金有可能撤出債市，追求高收益債或者轉向股權投資(zī)。