基本案情
（一(yī)）裁定物(wù)權變更及轉讓
1、武漢市中(zhōng)級人民法院以（1999）武執字第1045号民事裁定書(shū)，将潮銀公司對本案訴争房屋的所有權過戶給信達資(zī)産湖北(běi)分(fēn)公司，裁定書(shū)未向當地房地産管理部門送達，信達湖北(běi)分(fēn)公司未進一(yī)步辦理取得房屋所有權證。
2、信達湖北(běi)分(fēn)公司通過拍賣的方式向高雷轉讓案涉房産，高雷支付轉讓對價357萬元。
（二）案涉房産轉讓
1、津漢公司知(zhī)曉（1999）武執字第1045号民事裁定書(shū)已将房屋所有權過戶給信達湖北(běi)分(fēn)公司的前提下(xià)，仍将房屋的權屬辦理在自己名下(xià)（具體(tǐ)交易細節通過公開(kāi)材料未掌握）。
2、津漢公司與世紀金星公司簽訂《武漢市商(shāng)品房買賣合同》轉讓案涉房屋，世紀金星公司支付房屋購買對價并通過房地産管理部門辦理完畢登記變更手續，案涉房産已過戶至世紀金星公司名下(xià)。
（三）進入訴訟
1、高雷主張案涉房産所有權并向武漢市中(zhōng)級人民法院提起訴訟，本案上訴至湖北(běi)省高級人民法院，最終高雷向最高人民法院申請再審。
法院判決
最高法院再審：法律文書(shū)确定物(wù)權在未辦理登記前轉讓屬于債權轉讓并非物(wù)權轉讓；世紀金星公司善意取得房産所有權。
1、本案中(zhōng)，一(yī)審法院以（1999）武執字第1045号民事裁定書(shū)将本案訴争房屋的所有權過戶給信達湖北(běi)分(fēn)公司所有，但信達湖北(běi)分(fēn)公司沒有辦理取得房屋所有權證，而高雷通過拍賣程序競得本案訴争房屋後，本案訴争房屋的所有權和土地使用權仍登記在津漢公司名下(xià)。因此，信達湖北(běi)分(fēn)公司在未辦理案涉房産的過戶登記的情形下(xià)，處分(fēn)權應受到限制。故信達湖北(běi)分(fēn)公司向高雷轉讓案涉房産的行爲，屬于法律意義上的債權轉讓行爲。高雷在依約履行合同義務支付對價款357萬元的情形下(xià)，其作爲債權人有權要求合同相對人信達湖北(běi)分(fēn)公司履行合同義務，但缺乏确認案涉房産所有權直接歸其所有的請求權基礎。
2、津漢公司在知(zhī)曉法院裁定将本案訴争房屋的所有權過戶給信達湖北(běi)分(fēn)公司的情形下(xià)，仍将房屋的權屬辦理在自己名下(xià)并與世紀金星公司簽訂《武漢市商(shāng)品房買賣合同》将房屋予以轉讓，構成無權處分(fēn)。世紀金星公司從津漢公司受讓案涉房屋的行爲是否有效，取決于是否符合以下(xià)三個要件，即受讓财産時處于善意、價格合理、财産已辦理登記手續或交付。首先由于案涉争議房産已通過房地産管理部門辦理完畢登記變更手續并已過戶至世紀金星公司名下(xià)；其次原審期間高雷并未主張和提交對價存在不合理情形的相關證據；第三，世紀金星公司通過中(zhōng)介機構萬家樂公司介紹購買訴争房屋時，由于訴争房屋的所有權和土地使用權仍登記在津漢公司名下(xià)，房地産管理部門登記信息亦未顯示津漢公司出售的涉案房産存在權利瑕疵，且世紀金星公司爲保證交易安全還随萬家樂公司一(yī)同前往房屋所在地查看了房屋狀态，津漢公司亦按其承諾在成交後将租賃關系轉移至世紀金星公司名下(xià)，因此認定世紀金星公司在購買房産過程中(zhōng)已盡必要的注意義務，受讓财産處于善意。 綜合上述世紀金星公司善意取得房屋所有權。
3、津漢公司因無權處分(fēn)給相關權利人造成的損失，相關權利人可另行向津漢公司主張；高雷作爲信達湖北(běi)分(fēn)公司的合同相對人對其債權不能實現所受到的損失亦應另尋途徑解決。
争議焦點及實踐啓示
（一(yī)）因法律文書(shū)取得物(wù)權的注意事項
以物(wù)抵債是AMC處置不良資(zī)産時常用的處置方式之一(yī)，在不動産作爲以物(wù)抵債的标的物(wù)時，何時發生(shēng)物(wù)權變動在實踐中(zhōng)存在多種情形。本案中(zhōng)涉及的房産則是在執行程序中(zhōng)的以物(wù)抵債，我(wǒ)們從中(zhōng)得到如下(xià)啓示：
首先，生(shēng)效法律文書(shū)可作爲物(wù)權變動的依據。根據《物(wù)權法》第九條規定，“不動産物(wù)權的設立、變更、轉讓何消滅，經依法登記，發生(shēng)效力；未經登記，不發生(shēng)效力。但法律另有規定的除外(wài)。”一(yī)般情形下(xià)，當事人達成以物(wù)抵債合意，雙方共同辦理不動産轉移登記方發生(shēng)物(wù)權效力。此外(wài)，實踐中(zhōng)通過司法程序達成以物(wù)抵債的也十分(fēn)常見。根據《物(wù)權法》第二十八條規定“因人民法院、仲裁委員(yuán)會的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導緻物(wù)權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生(shēng)效時發生(shēng)效力”。可以認爲，屬于《物(wù)權法》第二十八條規定的法律文書(shū)可以作爲物(wù)權變動的依據，及法律文書(shū)發生(shēng)效力時物(wù)權以發生(shēng)轉移。本案中(zhōng)信達對案涉房産的所有權即源于（1999）武執字第1045号民事裁定書(shū)，即執行中(zhōng)的以物(wù)抵債裁定。因此，可以認爲雖然信達并未辦理房産轉移登記手續，但裁定書(shū)已發生(shēng)了物(wù)權變動的效力，即在裁定書(shū)生(shēng)效時信達已成爲案涉房産的合法所有權人。
其次，以生(shēng)效法律文書(shū)取得的物(wù)權，處分(fēn)權受限制。根據《物(wù)權法》第三十一(yī)條規定，“依照本法第二十八條至三十條規定享有不動産物(wù)權的，處分(fēn)該物(wù)權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生(shēng)物(wù)權效力。”本案中(zhōng)信達雖已通過生(shēng)效法律文書(shū)成爲案涉房産的所有權人，但由于未辦理登記手續，房産在仍登記在他人名下(xià)，最高院認爲“信達在辦理完畢登記手續前，處分(fēn)權受限制，從法律意義上講，信達轉讓案涉房産的行爲是一(yī)種債權轉讓行爲。”從各國立法上看，德國、瑞士及我(wǒ)國台灣地區法律均規定，上述物(wù)權在未辦理登記前不得處分(fēn)，從根本上限制了處分(fēn)權。但根據我(wǒ)國《物(wù)權法》第三十一(yī)條規定，未經登記仍可以處分(fēn)該物(wù)權，隻是未經登記在轉讓方和受讓方之間不發生(shēng)物(wù)權變動效力，因此受讓方僅能根據相關合同對轉讓方有相應的請求權。
（二）善意取得的構成要件
本案中(zhōng)高雷因從信達受讓案涉房産，主張案涉房産的所有權，但案涉房産已被在登記機關登記的名義權利人津漢公司轉讓給世紀金星公司。由于津漢公司并非案涉房産的所有權人，其處分(fēn)行爲構成了法律意義上的無權處分(fēn)。在無權處分(fēn)行爲下(xià)，所有權人有權追回。根據《物(wù)權法》第一(yī)百零六條規定，“無處分(fēn)權人将不動産或者動産轉讓給受讓人的，所有權人有權追回”。因此信達作爲所有權人，有權追回案涉房産，但是本案中(zhōng)涉及了第三人的善意取得，即根據第一(yī)百零六條的例外(wài)條款，除法律另有規定外(wài)，符合下(xià)列情形的，受讓人取得該不動産或者動産的所有權：
首先，受讓人受讓該不動産或者動産時是善意的，即受讓人是否知(zhī)曉轉讓人對轉讓标的的權利存在瑕疵。本案中(zhōng)案涉房産登記在轉讓人津漢公司名下(xià)，受讓人通過中(zhōng)介機構購買案涉房産，并且受讓人曾實地查驗房産，并不存在受讓人明知(zhī)津漢公司并非案涉房産的合法權利人的證據，因此判定受讓人是善意的。
其次，以合理的價格轉讓。本案對于案涉房産的價格是否合理，原告高雷并未提出認爲其不合理的證據，因此法院對轉讓價格的合理性并未質疑。
第三，轉讓的不動産或者動産依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。本案中(zhōng)案涉房産作爲不動産已經順利地在津漢公司和世紀金星公司之間辦理完畢轉移登記。
在案涉物(wù)權由第三人善意取得後，相關當事人可能的救濟措施有以下(xià)幾方面：首先，高雷依據與信達之間的轉讓合同對信達有要求其配合辦理不動産轉移登記的請求權，在合同的根本目的無法達成時，高雷可依據合同向信達要求返還價款、賠償損失等。然而在不良資(zī)産流轉過程中(zhōng)，轉讓合同内往往會充分(fēn)披露不良資(zī)産存在的瑕疵，本案中(zhōng)涉及的由法律文書(shū)确定的物(wù)權無法辦理登記往往也是披露的瑕疵之一(yī)，在轉讓方充分(fēn)披露瑕疵并約定免責的前提下(xià)，并且标的資(zī)産往往僅爲不良資(zī)産包中(zhōng)的一(yī)部分(fēn)，受讓方能否主張返還價款或賠償損失仍有不确定性。其次，對于信達而言，作爲案涉房産的所有權人，在被無權處分(fēn)并由第三人善意取得後，可要求無權處分(fēn)人賠償損失。
（三）法律文書(shū)确定的以物(wù)抵債的風險關注點
值得我(wǒ)們思考的是，如債權人通過與債務人達成以物(wù)抵債合意，但物(wù)權尚未發生(shēng)變動，即抵債行爲尚未完成時，債權人還持有對債務人的債權，如抵債物(wù)爲不動産，在不動産辦理完畢轉移登記後原債權方才消滅。然而，在債權人通過司法程序實現以物(wù)抵債的行爲中(zhōng)，生(shēng)效法律文書(shū)已發生(shēng)了物(wù)權變動的效力，即原債權以通過以物(wù)抵債而消滅，此時如物(wù)權在辦理登記手續時存在障礙，會影響對該物(wù)權的處分(fēn)行爲。如抵債物(wù)因無權處分(fēn)被第三人善意取得，那麽實際所有權人能夠主張的是向無權處分(fēn)人請求損害賠償的權利。
因此在根據法律文書(shū)确定的以物(wù)抵債項目中(zhōng)，應注意以下(xià)幾方面：
首先，在實際情況允許下(xià)，及時辦理不動産轉移登記，确保在公示層面爲不動産合法權利人，一(yī)方面避免他人無權處分(fēn)，另一(yī)方面确保可以順利處分(fēn)不動産；
其次，在确實無法自行辦理不動産轉移登記的情形下(xià)，應當要求法院執行人員(yuán)向登記機關發送協助執行文件或其它相關文件，盡可能在行政機關登記層面使不動産登記存在一(yī)定瑕疵，避免第三人善意取得；
第三，在對外(wài)轉讓抵債資(zī)産時，充分(fēn)披露可能存在的瑕疵，尤其在不良資(zī)産包轉讓過程中(zhōng)，應明确約定免責條款。
